Como chegar em R$ 1 milhão com investimento em fundos imobiliários?

O sonho de conquistar o primeiro milhão já passou pela cabeça de muita gente que gosta de investir. E o investimento em fundos imobiliários (FIIs) é uma das aplicações que mais tem crescido em popularidade no Brasil.

De acordo com dados da B3, entre 2018 e 2022 o número de investidores foi multiplicado por quase 10. Isto é, passou de 208 mil para cerca de 2 milhões de pessoas.

Na outra ponta, o número de opções de fundos na B3 também vem aumentando. Assim, em 2018 eram 190; e hoje já são 451.

Mas, afinal de contas, o que é um FII? Quais tipos de FIIs existem? Além disso, quais as vantagens de se investir em FIIs? E quais os riscos? Como chegar a R$ 1 milhão investindo em FIIs? É o que vamos ver logo abaixo.

O que é um FII?

Fundo de investimento imobiliário (FII) é um tipo de ativo negociado na bolsa de valores atrelado a negociações que envolvem o mercado de imóveis.

Ou seja: quando você investe em um FII, você deposita sua aplicação em um negócio que aposta no crescimento de determinado empreendimento, de vários empreendimentos ou até mesmo de fundos que compram partes de outros fundos imobiliários.

Dessa forma, ao investir em um FII, você se torna um cotista, dono de parte deste fundo, junto com outros investidores.

Em outras palavras, você é “proprietário” de um pedacinho do imóvel ou empreendimento lastreado na aplicação. Mas não exerce qualquer direito real e não responde legalmente por ele. Então, sua parte legal “neste latifúndio” só se refere aos lucros ou prejuízos.

Vale ressaltar que os fundos de investimento também podem dar prejuízos. Eles são ativos de renda variável e, por isso, é muito importante que você escolha bem o fundo e saiba quem é o gestor.

Além disso, é bom lembrar: lucros passados não são garantias de lucros futuros.

No entanto, uma boa recomendação é ver, ao longo dos anos, qual tem sido a renda média de valorização. Isso pode ser um bom indicativo da eficiência dos gestores.

3 motivos para investir em fundos imobiliários

Para entender melhor sobre o funcionamento dos FIIs, nós conversamos com Alessandro Vedrossi, que é sócio-diretor da Valora Investimentos e responsável pela área imobiliária da gestora. Ele trabalhou na Brookfield Incorporações, GMAC Residential e Cyrela. Dá uma olhada:

Quais tipos de fundos imobiliários existem?

Você tem três tipos de FIIs para investir:

1. Fundos de tijolos;
2. Fundos de papel;
3. Fundos de fundos.

Vamos, então, entender como cada um deles funciona:

Fundos de tijolos

Como o próprio nome já diz, os fundos de tijolo focam em imóveis físicos. Eles são negociados na B3 e permitem investir em lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, hotéis.

O investidor compra uma ou mais cotas. Com esse dinheiro, os fundos adquirem novos ativos e recebem um aluguel por eles. Assim, o pagamento do locatário é convertido em dividendos para os acionistas.

Fundos de papel

Nos fundos de papel, os investimentos são feitos em títulos e papéis do mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Nesse caso, o rendimento vem dos juros ou da venda dos títulos a outros investidores

Fundos de Fundos

Esse tipo de investimento é para quem diversificar a aplicação e correr menos riscos. Esses FIIs compram cotas de outros FII e formam um pacote de investimentos baseados em diversos tipos de fundos, desde tijolos até os de papel.

Mas lembre-se: antes de decidir, como diz Rafael Bellas, Head de Produtos B2B, da InvestSmart, pesquisar é fundamental.

“Independente do tipo de FII, é importante conhecer os imóveis investidos pelo fundo e também as gestoras que fazem a gestão. Pesquisar o histórico dos profissionais que regem o fundo e a localização dos imóveis investidos são boas práticas a serem adotadas”, afirma.

E é o que também aconselha Alcides Gimenes Lopes Junior, gestor na JPP Capital.

“Todo este trabalho, que além de ser complexo e trabalhoso, precisa ser revisto periodicamente. Por isso acreditamos que a seleção de uma boa equipe de gestão é a melhor escolha para os investidores que querem estar expostos aos FIIs, utilizando-se de um veículo que oferece exposição a diversos outros fundos imobiliários”, afirma.

Como surgiram os FIIs?

Os FIIs existem desde 1993, a partir de uma lei que foi aprovada naquele ano. Em 1994, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) regulamentou os FIIS. No vídeo abaixo você vai conhecer um pouco mais sobre o início desse tipo de fundo:

Quais as vantagens de se investir em FIIs?

Existem vantagens? Sim, várias. Mas duas delas são as primordiais, veja:

Pagamentos mensais ao investir em fundos imobiliários

A legislação prevê que os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros aos cotistas, e a maioria opta por entregar esses rendimentos todo mês.

Falando em rendimentos mensais, para quem quer ter nos FIIs uma fonte de renda mensal extra, Ricardo Brasil, fundador da Gava Investimentos, lembra que fundos de tijolo têm retornos menores que fundos de papel.

“Dificilmente um fundo de tijolo paga 1% ao mês. Você pega um apartamento de R$ 1 milhão e o aluguel é R$ 4 mil. O mercado paga 0,4%. Em mais de 90% das vezes, os fundos que performam mais de 1% ao mês são fundos de papéis”.

E prossegue. ”Talvez com valorização. A cota tá cem, quando você vender daqui a dez anos, a cota tá valendo trezentos. Pode ser que o imóvel tenha valorizado, mas não como rendimento mensal chega a 1%”, afirma.

Isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos

Pois bem, isso garante mais dinheiro no bolso do investidor no final do mês. Mas, se você vender as cotas por um valor superior ao que pagou, vai pagar 20%.

Aliás, lembre-se que toda operação feita na B3 tem que ser declarada no ano seguinte. Portanto, ainda que você continue com as cotas dos fundos, você deve prestar contas ao Leão, principalmente se o saldo for maior do que R$ 140.

Quais são os riscos de se investir em FII’s?

Como o FII é um investimento de renda variável e não é garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), os FIIs também têm seus riscos.

É o que explica Múcio Mattos, da Vectis Gestão: “O investidor deve não só buscar rentabilidade em sua carteira, mas também considerar sua necessidade de liquidez, e seu apetite a risco. Vale sempre ressaltar que não deve ser considerada como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade ou isenção de riscos futuros. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros, ainda, é importante frisar que o investimento em FIIs não são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito”.

Como chegar em R$ 1 milhão investindo em FIIs?

Dito tudo isso, vamos às contas. Simulamos duas possibilidades para quem deseja alcançar R$ 1 milhão com FIIs.

Na primeira opção partimos do princípio que o investidor não possui nenhum capital e pretende fazer aportes mensais em fundos que vão render 10%, 12% ou 15% ao longo de 5, 10 ou 15 anos. Quem nos ajudou nas contas foi a Vectis Gestão.

Na segunda opção, calculamos quanto você precisa ter de aporte inicial para chegar a R$ 1 milhão no mesmo período: 5, 10 e 15 anos.

Lembrando, é claro, que não é possível garantir em nenhum tipo de investimento de renda variável, quais taxas de juros serão pagas ao final de cada ano. Neste caso, para efeitos de simulação, optamos por estas condições, que têm sido encontradas em alguns FIIs ao longo dos últimos anos.

Do zero ao R$ 1 milhão…

… em 5 anos

Caso o investidor deseje chegar a R$ 1 milhão em cinco anos com investimento em fundos imobiliários, com taxas de 10% ao ano, ele precisaria aportar R$ 13.061,44 ao mês.

Já para alcançar este valor dentro do mesmo período, e aplicando em um fundo que garanta renda média anual de 12%, o depósito mensal necessário seria de R$ 12.446,90. Se a taxa for de 15%, o valor cairia para R$ 11.583,36.

Sim, é muito dinheiro. Mas não tem muito jeito.

… em 10 anos

Se o poupador quiser chegar a R$ 1 milhão em 10 anos, os valores necessários de aplicação mensal para um FII com 10% de rendimento ao ano seria de R$ 5.003,41; no caso de 12% ao ano, R$ 4.505,92 e com 15% ao ano, aportes mensais seriam de R$ 3.846,56.

… em 15 anos

Vamos suavizar um pouco seu bolso. Só que, para isso, você vai precisar ter um pouco mais de paciência.

Se você puder esperar 15 anos, em um FII com taxa de 10% ao ano, o aporte mensal seria de R$ 2.509,76; com taxas de 12%, seria R$ 2.121,08, e no caso de 15% ao ano, aportes mensais de R$ 1.641,42.

Do zero ao R$ 1 milhão com aporte inicial

Já no outro modelo de cálculo, quem nos ajudou foi Rafael Bellas, Head de Produtos B2B, da InvestSmart. Quem tem algum capital disponível e quer partir para os FIIs com o objetivo de chegar a R$ 1 milhão, fizemos a simulação com as mesmas taxas de juros e prazos do exemplo acima.

… em 5 anos

Em um FII que pague, em média, 10% ao ano, nos próximos cinco anos, você precisaria aplicar inicialmente R$ 620.921,32. Por outro lado, para uma taxa de 12% ao ano, o valor cai para R$ 567.426,86. E para 15% de juros ao ano, o valor necessário seria de R$ 497.176,74.

… em 10 anos

Nesse caso, a taxas de 10%, em média, ao ano, seria necessário começar com R$ 385.543,29. Já para uma taxa de 12%, o valor seria de R$ 321.973,24. E para 15% de juros ao ano, o aporte inicial seria de R$ 247.184,71.

… em 15 anos

Já para o prazo de 15 anos, chegar a R$ 1 milhão é possível com valores mais baixos. Em taxas de 10% ao ano, o aporte inicial seria de R$ 239.392,05. Para 12%, R$ 182.696,26 e na taxa de 15% ao ano, R$ 122.894,49.

Lembrando que todas essas contas desconsideram a taxa de inflação. Daí a importância de se aplicar um valor um pouco maior, considerando que os preços mudarão com o decorrer do tempo.

Além disso, é importante ressaltar: os cálculos foram feitos com base em dados de janeiro de 2023. Assim, as projeções podem variar de acordo com o cenário econômico.